Market Value vs Circle Rate – अंतर और असर
भारत में किसी भी प्रॉपर्टी की खरीद-फरोख्त करते समय Market Value और Circle Rate दो बेहद महत्वपूर्ण शब्द हैं।
अक्सर लोग दोनों को एक ही समझ लेते हैं, जबकि दोनों का मतलब और असर अलग-अलग होता है।
इस लेख में हम आसान भाषा में इन दोनों के बीच का अंतर, इनके प्रभाव और क्यों इन्हें समझना जरूरी है — सबकुछ समझेंगे।
Market Value क्या है?
Market Value उस कीमत को कहा जाता है जिस पर आपकी प्रॉपर्टी को बाजार में बेचा जा सकता है।
यह रेट कई बातों पर निर्भर करता है जैसे:
- लोकेशन की मांग
- सड़क और कनेक्टिविटी
- बाजार की स्थिति (डिमांड–सप्लाई)
- पास में स्कूल, हॉस्पिटल, मार्केट आदि
- प्लॉट/फ्लैट की स्थिति और उम्र
सीधी भाषा में — Market Value = Buyer actual में जितनी कीमत देने को तैयार है।
Circle Rate क्या है?
Circle Rate (जिसे Guidance Value या Minimum Registry Rate भी कहते हैं) सरकार द्वारा तय किया गया न्यूनतम रेट होता है जिसके आधार पर:
यदि बाजार में कीमत कम भी हो, फिर भी रजिस्ट्री Circle Rate से कम में नहीं हो सकती।
यह रेट हर जिले, मोहल्ले और सड़क तक के लिए अलग-अलग होता है।
उदाहरण: Prayagraj में Civil Lines और Lukerganj का circle rate एक जैसा नहीं होता।
Market Value vs Circle Rate – मुख्य अंतर
| बिंदु |
Market Value |
Circle Rate |
| निर्धारण |
बाजार की मांग-सप्लाई |
सरकार द्वारा निर्धारित |
| बदलाव |
बार-बार बदलता है |
सालों तक एक जैसा रह सकता है |
| Registry |
उससे फर्क नहीं पड़ता |
यही रजिस्ट्री का आधार |
| Tax Calculation |
नहीं |
Stamp Duty व Registration Fee इसी पर |
Circle Rate और Market Value का अंतर क्यों समझना जरूरी?
1. प्रॉपर्टी खरीद-फरोख्त में सही निर्णय लेने के लिए
2. Registry खर्च का सही अंदाजा लगाने के लिए
3. Property की सही कीमत समझने के लिए
4. टैक्स और कानूनी प्रक्रिया में गलतफहमी से बचने के लिए
अगर Market Value > Circle Rate हो तो क्या होगा?
यदि मार्केट कीमत ज्यादा है और सर्किल रेट कम, तो आपको रजिस्ट्री कम रेट पर करनी पड़ेगी लेकिन खरीद-फरोख्त मार्केट रेट पर ही होगी।
इस स्थिति में:
- Registry सस्ती होती है
- Buyer–Seller दोनों को फायदा
लेकिन… टैक्स विभाग बड़ी वैल्यू के अंतर पर पूछताछ कर सकता है।
अगर Circle Rate > Market Value हो तो क्या होगा?
कई बार बाजार में रेट कम होता है लेकिन सरकार सर्किल रेट ज्यादा रखती है।
इस स्थिति में:
- Registry महंगी हो जाती है
- Buyer पर ज्यादा Stamp Duty लगती है
- Market में खरीद-फरोख्त धीमी हो जाती है
Prayagraj जैसे शहरों में इसका असर
Prayagraj में कई इलाकों में Market Value, Circle Rate से काफी ज्यादा है, जैसे Civil Lines, George Town, Tagore Town आदि।
वहीं कुछ क्षेत्रों में Circle Rate बाजार भाव से ऊपर हो जाता है, जिससे खरीददारों पर अतिरिक्त वित्तीय बोझ पड़ता है।
निष्कर्ष
प्रॉपर्टी खरीदने या बेचने से पहले Market Value और Circle Rate दोनों को समझना बेहद महत्वपूर्ण है।
Market Value आपको आपकी प्रॉपर्टी की असली कीमत बताता है, जबकि Circle Rate आपकी registry और टैक्स तय करता है।
दोनों को संतुलित समझ कर ही सही निर्णय लिया जा सकता है।
— Vinay Ji
Prayagraj Property Services
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